神戸市垂水区で土地の売却を検討されている方は、「自分の土地がいくらで売れるのか」「近年どのように価格が変動しているのか」など、気になることが多いのではないでしょうか。本記事では、神戸市垂水区の最新の土地売却価格やここ数年の価格推移、価格に影響する主な要因、売却準備の進め方について分かりやすく解説いたします。土地の売却を考え始めた方も、ぜひ参考になさってください。
神戸市垂水区の土地売却価格の「今」を知る
まずは、神戸市垂水区の土地に関する最新の公示地価（2025年）の状況を確認しましょう。複数の地点における坪単価をご紹介します。
| 地点 | 坪単価（万円） | 特記事項 |
|---|---|---|
| 高丸７丁目（標準地） | 約37.7 | 住宅地、面積約38坪 |
| 山手２丁目 | 約57.9 | 閑静な住宅地、駅徒歩約400m |
| 高丸２丁目 | 約57.9 | 住宅地、駅徒歩約950m |
これは国土交通省の公示地価情報に基づいており、標準地条件により価格はばらつきがあります。高丸周辺では坪37万円台の地点がある一方、山手や高丸２丁目などでは坪57万円台と高めの水準です。
次に、基準地価（2025年7月時点）の平均坪単価も確認しました。垂水区西脇の基準地では、坪31.4万円となり、前年よりやや上昇しています。
なお、実際の取引価格（実勢価格）では、過去の調査による推計で「平均60万円/坪（2020年時点）」とされており、10年前からは若干の下落傾向が見られます。ただ、これらは地域全体の平均であり、地点により幅があります。
また、近年のAI査定などを活用した参考価格としては、2022年時点のデータで「41万円/坪（10年前比＋13.7%）」という数値もあります。これは地域によっては上昇傾向のあるエリアもあることを示しています。
過去から見る、垂水区土地価格の推移
まず、神戸市垂水区全体の地価公示による坪単価の長期的な推移をご覧ください。下表の通り、過去約20〜30年にわたり、坪単価は減少と上昇を繰り返していますが、近年では横ばいもしくは微減の傾向が続いています。
| 年度 | 坪単価（円／坪） | 変動傾向 |
|---|---|---|
| 2005年 | 約370,248 | 高水準 |
| 2010年 | 約330,579 | 徐々に下降 |
| 2020年 | 約319,008 | 横ばい |
| 2025年（公示地価） | 約312,066 | 微減傾向 |
このように、長期的には下落しながらも一定の水準を維持しており、直近では緩やかな下落が続いております［出典：公示地価データ参照］。
また、実際の取引に基づく「取引事例」の年別推移を確認すると、以下のような動きがあります。
| 年度 | 坪単価（万円／坪） | 変動率 |
|---|---|---|
| 2017年 | 35.5 | −15.3％ |
| 2020年 | 38.1 | −4.2％ |
| 2022年 | 51.7 | ＋15.0％ |
| 2024年 | 49.3 | −5.4％ |
このように、2017年に大きく落ち込んだ後、2020年までに回復し、2022年には大きな上昇を見せたものの、その後再度やや下落している動きが確認できます［出典：取引事例データ参照］。
地域別の傾向としては、特に駅に近いエリアでは市全体の傾向よりも価格変動が大きい傾向があり、郊外部では比較的落ち着いた推移を見せています。中心部の値上がりの勢いが周辺エリアより強いケースが多く、地価全体の足元を支えていると理解できます。
結論として、近年の傾向としては、コロナ以降の不動産市場の回復や都市機能への注目から一時的に価格が上昇したものの、その上昇が続かず、2024年以降はやや落ち着く流れとなっています。今後の見通しとしては、立地や周辺の開発状況、都市政策などの影響を注視し、慎重な価格判断が求められます。
売却価格が影響を受ける主な要因
神戸市垂水区における土地の売却価格に影響を与える代表的な要因は、次のように整理できます。わかりやすく表にまとめましたのでご覧ください。
| 項目 | 具体的内容 | 影響の向き |
|---|---|---|
| 立地と周辺環境 | 駅からの距離、商業施設や行政サービスへのアクセス | 駅近や利便性が高いほど価格上昇傾向です |
| 市の制度・開発計画 | 住宅取得支援や子育て支援など、行政の施策 | 支援制度や再開発があると、価格にプラスに作用します |
| 地形・法規制・災害リスク | 傾斜地、建蔽率・用途地域、浸水や土砂災害のリスク | 制限が大きいと価格は抑制されます |
まず、立地と周辺環境ですが、神戸市垂水区では、駅から近いほど坪単価が高くなる傾向が明らかです。実際に、徒歩1〜5分圏内では坪単価が47万円、徒歩10分では54万円と高く、徒歩20分になると38万円まで下がります。この傾向は「駅への徒歩距離」が資産価値を左右する主要要因であることを示しています。
さらに、行政による支援制度や地域開発の計画も重要な影響要因です。たとえば、垂水区では子育て支援や図書館などの公共施設、住宅取得支援制度が整備されており、こうした制度や施設が整うほど地域の魅力が高まり、土地価格にもプラスの影響が期待できます。
そして、地形・法規制・災害リスクについても見逃せないポイントです。地形が傾斜していると建築が困難になり、用途地域によって建ぺい率や容積率が制限されます。また、ハザードマップに示されるような浸水や土砂災害リスクのある土地は、買い手から敬遠されやすく、価格が抑制されます。
つまり、売却価格を左右する大きな要因は、利便性の高い立地、行政の支援や開発状況、そして土地利用の制限や災害リスクという要素です。土地をお持ちの方が売却を検討される際には、これらの項目をしっかり確認することが、適正な価格設定やスムーズな売却につながります。
価格を把握した後にできる売却準備
土地価格の目安を把握したら、次は売却に向けた具体的な準備を進めましょう。当社の信頼できる査定をご活用いただけば、ご自身の土地の適正価格をしっかり把握できます。以下に、売却準備の流れをわかりやすくご案内いたします。
| 項目 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 査定方法 | 机上査定・訪問査定 | まずは簡易な机上査定、その後正確な訪問査定へ |
| 価格設定・売却時期 | 市場動向と査定結果を踏まえた設定 | 相場に対して無理のない価格、3～6ヶ月の売却期間を見込む |
| 必要書類・費用 | 登記簿謄本・固定資産税通知書など | 仲介手数料・印紙代・司法書士報酬などを準備 |
査定方法として、まずは「机上査定」で相場感をつかむ流れがおすすめです。机上査定では、ご所有者さまからお伺いした情報だけでおおよその価格を提示できます。その後、正確な査定が必要であれば「訪問査定」を行い、現地の状況を反映した精度の高い価格をご案内いたします。
次に、査定結果をふまえて売却価格と時期の見通しを立てます。例えば、エリアの実例では「売却にかかった期間は3～6か月未満が最多」である旨が報告されています。また査定を依頼する不動産会社は平均5社程度とする方が多く、自社査定を比較材料として活用いただくのも有効です。
最後に、売却実務で必要となる書類や費用をご確認ください。典型的には、登記簿謄本や固定資産税通知書、身分証明書などが必要です。また、費用としては仲介手数料（上限設定あり）、印紙代、抵当権抹消費用（およそ2万円前後）、司法書士手数料なども見込んでおくと安心です。
まとめ
神戸市垂水区の土地売却価格は、公示地価や基準地価、実際の取引価格をもとに把握することが大切です。過去の価格推移や、立地条件・開発計画などの要因によって土地価格は大きく動きます。売却を検討する際には、まず信頼できる査定を受けて土地の価値を正確につかみましょう。売却のタイミングや価格設定は状況に合わせて検討する必要があります。必要な手続きを知っておくことで、安心して売却に進むことができます。迷うことがあれば、どうぞお気軽にご相談ください。
